Finanzen

Der Pachtvertrag: Was Pächter und Verpächter wissen müssen

Die Corona-Krise bringt Pächter in eine schwierige Lage. Restaurants müssen schließen, bieten ihren Gästen nur noch Speisen zum Mitnehmen an. Einzelhändler sind in Sorge: Mit Ausnahme von Lebensmittel- und anderen Läden, die für die alltägliche Versorgung nötig sind, bleiben vorerst alle Geschäfte geschlossen. Landwirtschaftsbetriebe gelten als systemrelevant und dürfen zwar trotz Ausgangsbeschränkung ihren Hof bewirtschaften. Hier fehlen aber die Arbeitskräfte. Es kommt zu Engpässen in der Lieferkette sowie zu verspäteten Ersatzteillieferungen. 

Viele Gastronomen, Händler und Landwirte haben Pachtverträge abgeschlossen. Sie sind verpflichtet, Miet- und Pachtzahlungen trotz Krise weiter zu leisten. Was ist der Unterschied zwischen mieten und pachten und welche Arten von Verträgen gibt es? Welche Rechte und Pflichten haben Pächter und Verpächter grundsätzlich und insbesondere in der aktuellen Situation? Diese Fragen sind aktuell für alle Pächter besonders interessant. 

Was ist ein Pachtvertrag?

Der Pachtvertrag regelt die zeitlich begrenzte Gebrauchsüberlassung einer Sache. Üblicherweise werden Immobilien, Restaurants oder Ländereien verpachtet. Weitere Arten der Verpachtung sind Pachtverträge über Grundstücke, Gärten, Wälder zur Jagd, Gewässer zur Fischerei oder über komplette Unternehmen. Nutzungsrechte für eine Software können ebenfalls Teil eines Pachtvertrages sein. Sogenannte Application Service Provider (ASP) vermieten bzw. Verpachten Software, statt sie zu verkaufen. 

Die Besonderheit bei Pachtverträgen ist, dass der Pächter berechtigt ist, aus der Überlassung Gewinn zu erwirtschaften. Bei Ländereien spricht man von der sogenannten Möglichkeit der Fruchtziehung. Das bedeutet, der Pächter zieht einen wirtschaftlichen Nutzen aus der Bewirtschaftung seiner gepachteten Ländereien. Er verkauft seine Ernte oder Erträge aus der Tierhaltung. Restaurantpächter oder Pächter von Ladenlokalen erzielen den Gewinn über den Verkauf ihrer Speisen bzw. ihrer Produkte.

Der Pachtvertrag kommt zwischen zwei Vertragsparteien, dem Pächter und dem Verpächter zustande. Beim Pachtvertrag handelt es sich um ein Dauerschuldverhältnis, das sowohl befristet als auch unbefristet geschlossen werden kann. Der Verpächter verpflichtet sich zur Überlassung eines Objekts. Der Pächter verpflichtet sich im Gegenzug zur Zahlung einer vereinbarten Pacht, dem Pachtzins. Der Pachtzins kann als fester Betrag vereinbart werden. Üblich sind aber auch Verträge, in denen der Pachtzins vom Umsatz abhängt. Der Pachtvertrag endet entweder mit Ablauf einer vereinbarten Frist oder per Kündigung durch eine der beiden Vertragsparteien. Die rechtliche Basis für den Pachtvertrag ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in den §§ 581 – 597 festgeschrieben. In der Praxis finden darüber hinaus aber auch gesetzliche Bestimmungen zum Mietvertrag Anwendung.

Miet- und Pachtverträge ähneln sich in vielen Regelungen. Der bedeutendste Unterschied lässt sich am Beispiel eines Bauernhofs erklären: Wer einen Hof mietet, darf im Bauernhaus wohnen, auf dem Hof leben und ein paar Tiere für den Eigenbedarf halten. Wird der Bauernhof verpachtet, haben die Pächter das Recht, mit dem Betrieb des Hofes Gewinne zu erwirtschaften. Sie dürfen beispielsweise Viehzucht betreiben oder die Felder bestellen, Getreide ernten und es auch verkaufen.

Weitere Unterschiede zum Mietvertrag sind:

  • Ein Pachtvertrag lässt dem Verpächter neben den gesetzlichen Vereinbarungen mehr Spielraum für besondere Abmachungen. 
  • Der Pachtzins darf während der Pachtzeit nicht erhöht werden. Ausnahme ist die Pacht für landwirtschaftliche Betriebe. Die Pachtzeit ist mit zehn bis fünfzehn Jahren verhältnismäßig lang. Daher wird den Verpächtern unter bestimmten Voraussetzungen alle zwei Jahre ein Anpassungsrecht eingeräumt. 
  • Der Pächter verpflichtet sich, die überlassene Pacht ordnungsgemäß zu bewirtschaften. Hier gibt es keine verbindlichen Regelungen. D. h., der Verpächter kann dem Pächter im Pachtvertrag detailliert vorschreiben, wie er das überlassene Objekt zu bewirtschaften hat.

Kündigung eines Pachtvertrags

Die Kündigung von Pachtverträgen durch den Verpächter beschäftigt aktuell sicher viele Pächter. Grundsätzlich endet ein Pachtvertrag, sofern keine Verlängerung vereinbart wurde, automatisch zum Ende der vereinbarten Laufzeit. Gemäß § 584 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ist eine ordentliche Kündigung jeweils zum Ende eines Pachtjahres möglich. Die Kündigung muss spätestens bis zum dritten Werktag des halben Jahres erfolgen. Bei landwirtschaftlichen Pachten muss die Kündigung bis zum dritten Werktag eines Jahres erfolgen. Mit Ausnahme im Todesfall des Pächters ist bei einer außerordentlichen Kündigung die Zustimmung des Verpächters notwendig.

Die Zahlung der Pacht kann am Ende der Pachtzeit oder je nach Vereinbarung zwischen den Vertragsparteien monatlich oder vierteljährlich erfolgen. Ist der Pächter nicht in der Lage, seine ihm zustehenden Nutzungsrechte auszuüben, befreit ihn das nicht von der Zahlung. Gerät er um mehr als drei Monate in Verzug, entsteht dem Verpächter ein Recht auf fristlose Kündigung des Pachtvertrages. Wurden vertraglich keine weiteren Vereinbarungen zum Zahlungsverzug in Ausnahmesituationen getroffen, gibt es rechtlich keine eindeutige Regelung. Ob der Verzug schuldhaft oder wie im Fall der Corona-Epedemie durch den Pächter unverschuldet entstanden ist, spielt rein rechtlich erst einmal keine Rolle. 

Um Pächter und Mieter, die aufgrund fehlender Einnahmen in Zahlungsverzug geraten sind, zu unterstützen, plant die Bundesregierung, das Kündigungsrecht von Vermietern befristet einzuschränken. Zwischen dem 1. April 2020 und dem 30. Juni 2020 dürfen Vermieter wegen Mietschulden keine Kündigungen aussprechen. Diese Einschränkung soll sowohl Wohn- als auch Gewerbeimmobilien aber auch Pachtverhältnisse betreffen.

Das befreit Pächter und Mieter aber nicht von ihrer grundsätzlichen Verpflichtung, Miete zu zahlen. Einige Grundeigentümer gehen bereits mit gutem Beispiel voran und bieten Gewerbetreibenden praktikable Lösungen wie Stundungen, Mietsenkungen bis hin zum Mietverzicht an, um Insolvenzen zu vermeiden. 

„Kauf bricht Pacht nicht“

Wechselt der Eigentümer einer Pacht während der Pachtzeit, muss sich der Pächter keine Sorgen um seinen Pachtvertrag machen. Der neue Eigentümer ist verpflichtet, die im Pachtvertrag vereinbarten Regelungen auch weiterhin einzuhalten.

Hat er jedoch vor, das verpachtete Objekt als Baugrundstück oder zu öffentlichen Zwecken zu verwenden oder möchte er es selbst bewirtschaften, ist er berechtigt, den Pachtvertrag aufzulösen. Bei der vorzeitigen Auflösung des Pachtvertrags ist er zur Zahlung von Schadensersatz verpflichtet. Die Höhe errechnet sich aus dem Verlust, der dem Pächter durch die frühzeitige Beendigung des Vertrags entsteht. Kann der Pächter nachweisen, dass eine vorzeitige Auflösung zu massiven wirtschaftlichen Einbußen führt, kann er vor Gericht eine Pachtverlängerung von sechs Monaten bis maximal zwei Jahren erwirken. Um Schadensersatzzahlungen zu vermeiden, können die Vertragsparteien aber auch eine Vereinbarung über die vorzeitige Beendigung des Vertrags in gegenseitigem Einverständnis treffen.

Unabhängig von unterschiedlichen Pachtarten sollten im Pachtvertrag alle Vertragsmodalitäten wie Pachtzins, Laufzeit, Kündigungsfristen sowie weitere Vereinbarungen schriftlich festgehalten werden. Musterpachtverträge findest Du im Internet, beispielsweise bei der Handelskammer zu Köln oder beim Freistaat Thüringen.

Pachtverträge in der Gastronomie

Restaurants, Bars sowie weitere Gaststätten werden in der Regel mit Inventar verpachtet. Der Pächter verpflichtet sich, Immobilie und das Inventar pfleglich zu behandeln und es selbst zu bewirtschaften. Soweit es nicht anders im Pachtvertrag vereinbart ist, darf der Pächter nicht untervermieten oder weiter verpachten. 

Ländereien pachten

Im landwirtschaftlichen Bereich wird im Pachtvertrag die Nutzung und Bewirtschaftung von Ländereien und Grundstücken sowie vorhandener Wohn- und Wirtschaftsgebäude geregelt. Der Pächter verpflichtet sich gemäß § 585 ff BGB zur Bodenbewirtschaftung sowie zur damit verbundenen Tierhaltung zur Gewinnung von tierischen oder pflanzlichen Erzeugnissen. Einfacher ausgedrückt: Ackerbau, Erwerbsgartenbau, Obst- und Weinbau, Imkerei sowie Wiesen- und Weidewirtschaft sind Teil des Landpachtvertrags und der Pächter verpflichtet sich, diese ordnungsgemäß zu bewirtschaften. Die Erzeugnisse darf er verkaufen und erzielt damit Gewinne aus dem Pachtverhältnis. 

Fischerei- und Jagdpacht

Wer selber keinen Fischerei- oder Jagdschein, kann Gewässer oder Waldstücke verpachten. Dieses Modell bietet sich auch für Gemeinden an, die ihre Gewässer oder Wälder nicht selbst bewirtschaften können. Insbesondere für Jagdpachten gelten strenge Rahmenbedingungen, die in § 11 des Bundesjagdgesetz (BJagdG) geregelt sind.

Schrebergärten pachten

Wer keinen eigenen Garten hat, erfüllt sich seinen Wunsch nach der eigenen grünen Oase mit einem Schrebergarten. Hier steht nicht die gewerbliche Nutzung, sondern Obst- und Gemüseanbau zum Eigenverzehr und Erholung im Vordergrund. Bei einer Überlassung zur Gartennutzung gelten die Vorgaben des Bundeskleingartengesetzes sowie die Regeln des Kleingartenvereins. 

Unternehmenspacht

Im Rahmen einer Unternehmenspacht werden ganze Unternehmen inklusive des Anlagevermögens, des Umlaufvermögens verpachtet. Das schließt Maschinen und Fabrikhallen, Warenlager oder ausstehende Kundenforderungen sowie sämtliche Firmen- und Nutzungsrechte ein.