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Dein erster Gewerberaummietvertrag: Diese Fallen kannst Du als Gründer vermeiden

Rechtsanwalt Tilmann Lahann Juli 2020 5 Min

Für die meisten Start-ups geht es neben dem Aufbau des eigenen Geschäfts und der Business-Planung, relativ schnell um die Anmietung von passenden Geschäftsräumen. Sie sollten repräsentativ sein, in zentraler Lage und möglichst in das meist knappe Budget. Aber nicht nur der Standort will gut gewählt sein. Als Gründer solltest Du Dir die Zeit nehmen, den Gewerberaummietvertrag vor Unterschrift genau zu prüfen. Wie bei allen Verträgen gibt es auch beim hier Tücken, auf die Du bei Unterzeichnung achten musst.

Was ist ein Gewerberaummietvertrag?

Mach Dir zunächst einmal bewusst, was ein Gewerberaummietvertrag ist und was er regelt. Es handelt sich um eine Gewerbemiete, wenn die angemieteten Räume zu rein geschäftlichen Zwecken angemietet werden. Der Gewerberaummietvertrag wird in der Regel zwischen Unternehmern geschlossen und die Gestaltung der Mietverträge zu gewerblichen Zwecken ist im Vergleich zu Verträgen zur Miete einer Wohnung zu Wohnzwecken viel freier und flexibler. Es gibt bei dem Gewerberaummietvertrag beispielsweise keinen tief greifenderen Mieterschutz im Gesetz.

Schriftform des Gewerberaummietvertrages

Ein schriftlicher Vertrag ist bei einem Gewerberaummietvertrag erst ab einer Mietdauer von einem Jahr erforderlich. Jedoch solltest Du auch bei kürzerer Mietdauer aus Beweisgründen die Schriftform einhalten.

Die Schriftform eines Vertrages setzt die Originalunterschriften beider Parteien auf einer Urkunde oder die Unterschrift der jeweils anderen Partei auf zwei verschiedenen Mietverträgen voraus. Eine per Scan oder E-Mail versendete Unterschrift reicht hier nicht aus.

Sollte die Schriftform nicht eingehalten werden, führt dies nicht zur Unwirksamkeit des Vertrages. Jedoch kann der Mietvertrag von beiden Seiten innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfristen von sechs Monaten vorzeitig gekündigt werden. Dies kann unter Umständen auf beiden Seiten zu großen wirtschaftlichen Schäden führen.

Wer kann Vertragspartei des Gewerberaummietvertrages werden?

Partei des Mietvertrages können sowohl natürliche als auch juristische Personen werden. Da insbesondere Start-ups sich oft noch nicht für eine Gesellschaftsform entschieden haben, bzw. noch keine Gesellschaft oder ein Unternehmen gegründet wurde oder sich in Gründung befindet, ist dies im Hinblick auf die persönliche Haftung natürlicher Personen gut zu überlegen.

Sobald eine Gesellschaft, beispielsweise eine GmbH oder eine Aktiengesellschaft (AG),gegründet ist, sollte immer diese als Partei des Vertrages angegeben werden. So vermeidest Du, dass bei einer haftungsbeschränkten Gesellschaftsform anschließend doch eine persönliche Haftung der einzelnen Personen in Betracht kommt.

Unterschied natürliche und juristische Personen

Jeder Mensch ist unabhängig von seinem Alter oder sonstigen Eigenschaften eine natürliche Person. Bei juristische Personen handelt sich um einen Zusammenschluss aus mehreren natürlichen oder juristischen Personen bzw. deren Vermögen.

Laufzeit und Kündigung von Gewerberaummietverträgen

Vor Abschluss eines Gewerberaummietvertrages musst Du Dir gut überlegen, über welche Laufzeit Du ihn abschließen willst. In der Praxis werden Gewerbemietverträge zumeist für feste Laufzeiten abgeschlossen. Eine vorzeitige Kündigung ist oft ausgeschlossen. Läuft nun das eigene Geschäft nicht so wie gewünscht, kommst Du nicht frühzeitig aus dem Mietvertrag raus und bist bis zum Ablauf der vereinbarten Laufzeit zur Zahlung der vereinbarten Miete verpflichtet.

Bei einer Gewerberaummiete sollte man als Gründer daher in Betracht ziehen, dem Vertrag weitere Kündigungsmöglichkeiten hinzuzufügen, um sich damit für den Fall einer Insolvenz abzusichern. Hierfür kommen insbesondere eine vorzeitige Kündigung aufgrund einer Geschäftsaufgabe oder eine vorzeitige Kündigung bei fehlender behördlicher Genehmigung für die in den angemieteten Räumen geplante Geschäftstätigkeit in Betracht.

Als Mieter musst Du jedoch nicht nur bei der Gestaltung des Mietvertrages vorsichtig sein, sondern auch darauf achten die Miete pünktlich zu zahlen. Im Gegensatz zur Miete zu Wohnzwecken ist der gewerbliche Vermieter bereits bei einem Mietrückstand von weniger als einer Monatsmiete innerhalb von zwei Monaten zur fristlosen Kündigung berechtigt. Empfehlenswert ist es ebenfalls, einen befristeten Vertrag mit einer Klausel zur Vertragsverlängerung auszustatten. So bist Du flexibel und kannst den Vertrag als Mieter automatisch verlängern, wenn die Räumlichkeiten weiter zum Unternehmen passen.

Untermiete als Rettungsanker im Gewerberaummietvertrag

Gerade im Bereich der Neugründung eines Unternehmens kann viel schiefgehen, auch wenn das natürlich nicht geplant oder gewollt ist. Sollte unter solchen Umständen eine frühzeitige Kündigung des Mietvertrages nicht möglich sein, so bietet es sich an, mit dem Vermieter bereits zu Beginn eine Untermietklausel in den Vertrag einzubauen. Die Möglichkeit einer Untermiete ist für den Vermieter von Vorteil, da er dadurch auch bei Insolvenz seines eigentlichen Mieters keine Mietausfälle erleidet. Für Dich als Mieter ist die Klausel ebenfalls von Vorteil, da Du keine weiteren Schulden durch entstehende Mietrückstände anhäufst.

Kosten für Sanierung und Instandhaltung

Wie bei der Wohnmiete ist auch bei der Gewerbemiete die Instandhaltung und Instandsetzung ein wichtiges Thema. Nach dem gesetzlichen Grundkonzept liegen diese Kosten allein bei dem Vermieter. In der Praxis sieht das aber meist anders aus. Bei einer Abwälzung der Kosten der Sanierung und Instandhaltung solltest Du insbesondere darauf achten, dass Du als Mieter nicht zum Austausch von gegebenenfalls sehr teuren Teilen und Anlagen, beispielsweise einem Aufzug, in den angemieteten Räumlichkeiten verpflichtet wirst. Wenn das Mietgebäude von mehreren Parteien genutzt wird, solltest Du zudem darauf achten, dass die Kosten angemessen aufgeteilt werden.

Regelungen zu Um- und Ausbauten im Gewerberaummietvertrag

Planst Du als Mieter einen Um- oder Ausbau der angemieteten Räume, um diese an Deine eigenen Wünsche und Bedürfnisse anzupassen, so sollte auch dies im Mietvertrag detailliert geregelt sein. Ansonsten besteht die Gefahr, dass der Vermieter seine Zustimmung zu den geplanten Umbauten verweigert. Weiterhin solltest Du hinsichtlich der Einbauten bereits im Mietvertrag vereinbaren, ob und inwieweit die getätigten Um- und Ausbauten nach Beendigung des Mietverhältnisses wieder zurückgebaut werden müssen.

Genaue Prüfung Deines Gewerberaummietvertrages

Es gibt einiges zu beachten, bevor Du als Gründer einen Vertrag zur gewerblichen Miete unterzeichnest. Die oben genannten Tücken dienen lediglich der Sensibilisierung und sind nicht bis ins kleinste Detail ausgeführt. Um sicherzugehen, prüfe den Gewerberaummietvertrag vor Deiner Unterschrift genauestens, lass gegebenenfalls Klauseln hinzufügen und ziehe im Zweifel besser Deinen Anwalt hinzu, um Dich vor bösen Überraschungen zu schützen.

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