Gewerberaummietvertrag: Diese Fallen können Sie als Gründer:in vermeiden

Für die meisten Start-ups geht es neben dem Aufbau des eigenen Geschäfts und der Business-Planung, relativ schnell um die Anmietung von passenden Geschäftsräumen. Sie sollten repräsentativ sein, in zentraler Lage und möglichst in das meist knappe Budget passen. Aber nicht nur der Standort will gut gewählt sein. Als Gründer:in sollten Sie sich die Zeit nehmen, den Gewerberaummietvertrag vor Unterschrift genau zu prüfen. Wie bei allen Verträgen gibt es auch hier Tücken, auf die Sie bei Unterzeichnung achten müssen.

Machen Sie sich zunächst einmal bewusst, was ein Gewerberaummietvertrag ist und was er regelt. Es handelt sich um eine Gewerbemiete, wenn die angemieteten Räume zu rein geschäftlichen Zwecken angemietet werden. Der Gewerberaummietvertrag wird in der Regel zwischen  Unternehmer:innen geschlossen und die Gestaltung der Mietverträge zu gewerblichen Zwecken ist im Vergleich zu Verträgen zur Miete einer Wohnung zu Wohnzwecken viel freier und flexibler. Es gibt bei dem Gewerberaummietvertrag beispielsweise keinen tief greifenden Mieterschutz im Gesetz.

Ein schriftlicher Vertrag ist bei einem Gewerberaummietvertrag erst ab einer Mietdauer von einem Jahr erforderlich. Jedoch sollten Sie auch bei kürzerer Mietdauer aus Beweisgründen die Schriftform einhalten.

Die Schriftform eines Vertrages setzt die Originalunterschriften beider Parteien auf einer Urkunde oder die Unterschrift der jeweils anderen Partei auf zwei verschiedenen Mietverträgen voraus. Eine per Scan oder E-Mail versendete Unterschrift reicht hier nicht aus.

Sollte die Schriftform nicht eingehalten werden, führt dies nicht zur Unwirksamkeit des Vertrages. Jedoch kann der Mietvertrag von beiden Seiten innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfristen von sechs Monaten vorzeitig gekündigt werden. Dies kann unter Umständen auf beiden Seiten zu großen wirtschaftlichen Schäden führen.

Partei des Mietvertrages können sowohl natürliche als auch juristische Personen werden. Da insbesondere Start-ups sich oft noch nicht für eine Gesellschaftsform entschieden haben, bzw. noch keine Gesellschaft oder ein Unternehmen gegründet wurde oder sich in Gründung befindet, ist dies im Hinblick auf die persönliche Haftung natürlicher Personen gut zu überlegen.

Sobald eine Gesellschaft, beispielsweise eine GmbH oder eine Aktiengesellschaft (AG),gegründet ist, sollte immer diese als Partei des Vertrages angegeben werden. So vermeiden Sie, dass bei einer haftungsbeschränkten Gesellschaftsform anschließend doch eine persönliche Haftung der einzelnen Personen in Betracht kommt.

Vor Abschluss eines Gewerberaummietvertrages müssen Sie sich gut überlegen, über welche Laufzeit Sie ihn abschließen möchten. In der Praxis werden Gewerbemietverträge zumeist für feste Laufzeiten abgeschlossen. Eine vorzeitige Kündigung ist oft ausgeschlossen. Läuft nun das eigene Geschäft nicht so wie gewünscht, kommen Sie nicht frühzeitig aus dem Mietvertrag raus und sind bis zum Ablauf der vereinbarten Laufzeit zur Zahlung der vereinbarten Miete verpflichtet.

Bei einer Gewerberaummiete sollte man als Gründer:in daher in Betracht ziehen, dem Vertrag weitere Kündigungsmöglichkeiten hinzuzufügen, um sich damit für den Fall einer Insolvenz abzusichern. Hierfür kommen insbesondere eine vorzeitige Kündigung aufgrund einer Geschäftsaufgabe oder eine vorzeitige Kündigung bei fehlender behördlicher Genehmigung für die in den angemieteten Räumen geplante Geschäftstätigkeit in Betracht.

Als Mieter:in müssen Sie jedoch nicht nur bei der Gestaltung des Mietvertrages vorsichtig sein, sondern auch darauf achten die Miete pünktlich zu zahlen. Im Gegensatz zur Miete zu Wohnzwecken ist der gewerbliche Vermieter oder die gewerbliche Vermieterin bereits bei einem Mietrückstand von weniger als einer Monatsmiete innerhalb von zwei Monaten zur fristlosen Kündigung berechtigt. Empfehlenswert ist es ebenfalls, einen befristeten Vertrag mit einer Klausel zur Vertragsverlängerung auszustatten. So sind Sie flexibel und können den Vertrag als Mieter:in automatisch verlängern, wenn die Räumlichkeiten weiter zum Unternehmen passen.

Gerade im Bereich der Neugründung eines Unternehmens kann viel schiefgehen, auch wenn das natürlich nicht geplant oder gewollt ist. Sollte unter solchen Umständen eine frühzeitige Kündigung des Mietvertrages nicht möglich sein, so bietet es sich an, mit dem Vermieter oder der Vermieterin bereits zu Beginn eine Untermietklausel in den Vertrag einzubauen. Die Möglichkeit einer Untermiete ist für den Vermieter oder die Vermieterin von Vorteil, da er dadurch auch bei Insolvenz der eigentlichen Mieterin oder des Mieters keine Mietausfälle erleidet. Für Sie als Mieter:in ist die Klausel ebenfalls von Vorteil, da Sie keine weiteren Schulden durch entstehende Mietrückstände anhäufen.

Wie bei der Wohnmiete ist auch bei der Gewerbemiete die Instandhaltung und Instandsetzung ein wichtiges Thema. Nach dem gesetzlichen Grundkonzept liegen diese Kosten allein bei der Vermieterin und dem Vermieter. In der Praxis sieht das aber meist anders aus. Bei einer Abwälzung der Kosten der Sanierung und Instandhaltung sollten Sie insbesondere darauf achten, dass Sie als Mieter:in nicht zum Austausch von gegebenenfalls sehr teuren Teilen und Anlagen, beispielsweise einem Aufzug, in den angemieteten Räumlichkeiten verpflichtet werden. Wenn das Mietgebäude von mehreren Parteien genutzt wird, sollten Sie zudem darauf achten, dass die Kosten angemessen aufgeteilt werden.

Planen Sie als Mieter:in einen Um- oder Ausbau der angemieteten Räume, um diese an Ihren eigenen Wünsche und Bedürfnisse anzupassen, so sollte auch dies im Mietvertrag detailliert geregelt sein. Ansonsten besteht die Gefahr, dass die Vermieterin oder der Vermieter die Zustimmung zu den geplanten Umbauten verweigert. Weiterhin sollten Sie hinsichtlich der Einbauten bereits im Mietvertrag vereinbaren, ob und inwieweit die getätigten Um- und Ausbauten nach Beendigung des Mietverhältnisses wieder zurückgebaut werden müssen.

Es gibt einiges zu beachten, bevor Sie als Gründer:in einen Vertrag zur gewerblichen Miete unterzeichnen. Die oben genannten Tücken dienen lediglich der Sensibilisierung und sind nicht bis ins kleinste Detail ausgeführt. Um sicherzugehen, prüfen Sie den Gewerberaummietvertrag vor Ihrer Unterschrift genauestens, lassen Sie gegebenenfalls Klauseln hinzufügen und ziehen Sie im Zweifel besser Ihre Anwältin oder Ihren Anwalt hinzu, um sich vor bösen Überraschungen zu schützen.