Mietvertrag

Der Mietvertrag ist ein schuldrechtlicher Vertrag, der die Gebrauchsüberlassung für einen bestimmten Zeitraum gegen die Zahlung eines Entgelts regelt. Der Vermieter verpflichtet sich, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu gewähren. Der Mieter ist verpflichtet, die vereinbarte Miete fristgerecht an den Vermieter zu bezahlen und die gemietete Sache zum Ende des Mietverhältnisses ordnungsgemäß zurückgeben. Das Gesetz unterscheidet bei Mietverträgen zwischen beweglichen und unbeweglichen Sachen. Die rechtliche Grundlage bilden die Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches. Für das Mietrecht gelten im deutschen Recht die §§ 535 – 580a des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB).

Arten von Mietverträgen

Das deutsche Mietrecht unterscheidet verschiedene Arten von Mietverträgen. Bei der Vermietung unbeweglicher Sachen, also der Vermietung von Immobilien wie Wohnungen, Häusern oder Grundstücken, ist die Art der Nutzung entscheidend. Hier wird noch einmal zwischen dem Wohnzweck und einem gewerblichen Zweck unterschieden.

Mietvertrag für Wohnraum

Für Wohnraummietverträge gelten zusätzlich zu den allgemeinen Vorschriften die besonderen Rechtsvorschriften gemäß §§ 549 – 577a BGB. Hier müssen insbesondere die Mieterschutzrechte berücksichtigt werden. 

Darüber hinaus gelten je nach Mietverhältnis weitere Sondervorschriften bei der Vermietung von Räumen zu Wohnzwecken:

  • unbefristete Mietverträge
  • Zeitmietverträge (befristete Vermietung)
  • Untermietverträge
  • Werkwohnungen
  • Vermietungen zum vorübergehenden Gebrauch (Ferienwohnungen oder Räume in Pensionen und Gasthöfen)

Gewerberaummietvertrag

Bei Mietverträge über die gewerbliche Nutzung gelten die Mieterschutzgesetze nicht. Die §§ 549 – 577a BGB finden in Gewerbemietverträgen nur eingeschränkt Anwendung.

Mietvertrag über bewegliche Sachen 

Für Mietverträge über bewegliche Sachen gelten nur die allgemeinen Vorschriften über Mietverhältnisse. Hierzu zählen beispielsweise auch die sogenannten Application-Service-Providing-Verträge über die Bereitstellung bzw. die Gebrauchsüberlassung von Software und Anwendungen über das Internet oder andere Netze.

Abgrenzung Pacht und Verleih

Der Pachtvertrag regelt die zeitlich begrenzte Gebrauchsüberlassung einer Sache. Üblicherweise werden Immobilien, Restaurants oder Ländereien verpachtet. Weitere Arten der Verpachtung sind Pachtverträge über Grundstücke, Gärten, Wälder zur Jagd, Gewässer zur Fischerei oder über komplette Unternehmen. Nutzungsrechte für eine Software können ebenfalls Teil eines Pachtvertrages sein. Sogenannte Application Service Provider (ASP) vermieten bzw. verpachten Software, statt sie zu verkaufen. 

Die Besonderheit bei Pachtverträgen ist, dass der Pächter berechtigt ist, aus der Überlassung Gewinn zu erwirtschaften. Bei Ländereien spricht man von der sogenannten Möglichkeit der Fruchtziehung. Das bedeutet, der Pächter zieht einen wirtschaftlichen Nutzen aus der Bewirtschaftung seiner gepachteten Ländereien. Er verkauft seine Ernte oder Erträge aus der Tierhaltung. Restaurantpächter oder Pächter von Ladenlokalen erzielen den Gewinn über den Verkauf ihrer Speisen bzw. ihrer Produkte.

Wird der Gebrauch einer Sache ohne Zahlung eines Entgelts gestattet, handelt es sich um einen Leihvertrag

Was gehört in den Mietvertrag für Wohnungen?

Der Mietvertrag enthält alle wichtigen Vereinbarungen sowie Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter. Zwar kann er grundsätzlich auch mündlich vereinbart werden, sollte aus Gründen der Rechtssicherheit aber schriftlich vereinbart werden. Insbesondere bei Mietverträgen zu Wohnzwecken, die mindestens ein Jahr dauern und eine Befristung enthalten, ist die Schriftform erforderlich, das sie andernfalls auf unbestimmte Zeit Anwendung finden können.

Der Mietvertrag für eine Wohnung enthält persönliche Angaben zum Mieter und zum Vermieter. Hierzu zählen der vollständige Name und die Adresse. Des Weiteren enthält er Angaben über 

  • Anschrift inklusive Stockwerk
  • Aktueller Zustand des Mietobjekts
  • Mietkonditionen (Kaltmiete oder Warmmiete)
  • Neben- und Betriebskosten
  • Zahlungsweise der Miete
  • Fälligkeit der Miete
  • Kaution oder Bürgschaft
  • Mietbeginn
  • Mietende beim befristeten Mietvertrag
  • Kündigungsfrist beim unbefristeten Mietvertrag

Muster für den Mietvertrag – beispielsweise der Hamburger Mietvertrag, ein Standardmietvertrag, der vom Hamburger Grundeigentümerverband herausgegeben wird – gibt es im Internet zum Download. Insbesondere der Mietvertrag zur dauerhaften Überlassung von Wohnraum unterliegen vielen gesetzlichen Vorschriften, deren Gültigkeit nicht rechtswirksam durch den Mietvertrag geändert werden dürfen. Welche Regelungen Vermieter beim Erstellen und Mieter beim Unterschreiben von Mietverträgen beachten müssen, regelt die Gestaltung rechtsgeschäftlicher Schuldverhältnisse durch Allgemeine Geschäftsbedingungen (§§ 305 – 311a BGB). 

Kündigung Mietvertrag: Wohnmietvertrag

Für Mieter einer Wohnung gilt in der Regel eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Die fristgerechte Kündigung des Mietvertrags muss dem Vermieter spätestens bis zum dritten Werktag eines Monats vorliegen. Die Kündigung muss zwingend schriftlich erfolgen.

Darüber hinaus gilt in besonderen Fällen ein Sonderkündigungsrecht für Mieter. Dieses gilt, sofern kein Kündigungsausschluss bzw. Kündigungsverzicht unterzeichnet wurde, beispielsweise bei einer Mieterhöhung, einer Sanierung der Wohnung, die den Mieter erheblich einschränkt oder die gesundheitliche Gefährdung durch Schimmel oder Baufälligkeit. Es gilt auch beim Tod eines Mieters, wenn eine Wohnung gemeinsam von mehreren Mietern gemietet wurde. Beim Tod eines alleinigen Mieters geht das Mietverhältnis auf die Erben über. In diesem Fall sind sowohl die Erben als auch der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen.

Vermieter dürfen einen Mietvertrag mit wenigen Ausnahmen grundsätzlich gar nicht kündigen. Liegt ein Kündigungsgrund vor, gelten je nach Dauer eines Mietverhältnisses unterschiedliche Kündigungsfristen: 

  • 3 Monate bei einer Mietdauer bis zu 5 Jahren
  • 6 Monate bei einer Mietdauer zwischen 5 und 8 Jahren
  • 9 Monate bei einer Mietdauer ab 8 Jahren

Diese Kündigungsfristen gelten auch bei Kündigung wegen Eigenbedarf. Liegen Gründe vor, die es unzumutbar machen, dass ein Mieter weiterhin in seiner Wohnung wohnt, hat der Vermieter das Recht auf eine verkürzte Kündigungsfrist bzw. die fristlose Kündigung. 

Rücktritts- oder Widerrufsrecht für Wohnmietverträge

Das deutsche Mietrecht kennt kein grundsätzliches Rücktritts- oder Widerrufsrecht für Mietverträge. Mit wenigen Ausnahmen ist ein abgeschlossener Mietvertrag für beide Vertragsparteien rechtlich bindend. Zu den möglichen Gründen für einen Rücktritt zählt beispielsweise eine vom Mieter absichtlich falsche Angabe zur Selbstauskunft oder ein in beiderseitigem Einverständnis getroffener Aufhebungsvertrag über den Mietvertrag. 

Mietvertrag für Gewerbe

Im Vergleich zum Wohnmietvertrag gelten bei der Gestaltung eines gewerblichen Mietvertrags wesentlich weniger Vorschriften. Er wird meist zwischen Unternehmern geschlossen. Bei den Vertragsparteien kann es sich sowohl um natürliche als auch um juristische Personen handeln. 

Die Vertragsparteien sind deutlich freier und flexibler. So gelten beispielsweise auch nicht die strengen Regelungen zum Mieterschutz. 

Der Gewerberaummietvertrag muss erst ab einer Mietdauer von einem Jahr schriftlich geschlossen werden. Zur Rechtssicherheit sollte der Vertrag aber auch bei einer kürzeren Dauer in Schriftform vorliegen. Liegt der Vertrag nicht schriftlich vor, kann das Mietverhältnis von beiden Parteien innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfristen von sechs Monaten vorzeitig gekündigt werden. 

Kündigungsfrist Mietvertrag: Gewerblicher Mietvertrag

Der Gewerberaummietvertrag wird in der Regel über eine feste Mietdauer geschlossen und sieht grundsätzlich keine vorzeitige Kündigung vor. Um zu vermeiden, trotz rückläufiger Geschäfte an den Mietvertrag gebunden zu sein, können die Parteien aber individuelle Regelungen zur vorzeitigen Kündigung beispielsweise im Falle einer Geschäftsaufgabe treffen. Entsprechend kann natürlich auch eine Option auf Vertragsverlängerung vertraglich vereinbart werden. 

Zudem ist der Vermieter bereits bei einem Mietrückstand von weniger als einer Monatsmiete berechtigt, den Gewerbemietvertrag innerhalb von zwei Monaten fristlos zu kündigen.


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