Grundsteuer

Neben der Gewerbesteuer zählt die Grundsteuer zu einer der wichtigsten Einnahmequellen der Städte und Gemeinden. Sie ist eine Gemeindesteuer, die in Deutschland auf alle bebauten und unbebauten Grundstücke erhoben wird. Die Höhe der Grundsteuer hängt zum einen von dem Wert des Grundstücks, zum anderen von dem Hebesatz, den die Gemeinden individuell ergeben ab. 

Was ist die Grundsteuer?

Die Grundsteuer wird auf den Grundbesitz (Grundstücke und Gebäude) erhoben und von den Eigentümern direkt an die Städte und Gemeinden gezahlt. Sie ist eine Jahressteuer, die in vierteljährlichen Vorauszahlungen fällig wird. Die Grundsteuer ist umlagefähig: Wird ein Grundstück oder ein Gebäude vermietet, legt der Eigentümer die Grundsteuer über die Betriebs- oder Nebenkosten auf die Mieter um. Allerdings kann nur der Eigentümer, nicht der Mieter die Grundsteuer in der Steuererklärung absetzen. Die rechtliche Grundlage bildet das Grundsteuergesetz (GrStG). Neben Grundstücken mit Wohnhäusern unterliegen auch gewerblich genutzte Grundstücke sowie land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen dieser Steuer. Für bebaute und unbebaute Grundstücke gilt die Grundsteuer B (baulich), für landwirtschaftliche Betriebe die Grundsteuer A (agrarisch).

Grundsteuerbefreiung

Grundbesitz, der für hoheitliche, gemeinnützige, mildtätige oder kirchliche Zwecke genutzt wird, ist gemäß § 3 des GrStG von der Zahlung der Grundsteuer befreit. Dazu zählen beispielsweise Grundstücke, auf denen sich Krankenhäuser, Studentenwohnheime, Altenheime, Jugendherbergen und ähnliche Wohneinrichtungen befinden.

Grundsteuer berechnen – Wie wird sie berechnet?

Die Berechnung der Grundsteuer basiert auf den sogenannten Einheitswerten. Diese Kennzahl berücksichtigt den Wert eines Grundstückes, der davon abhängt, ob ein Grundstück bebaut oder unbebaut ist. Bei einem unbebauten Grundstück wird die Quadratmeterzahl mit dem Bodenwert multipliziert. Ist das Grundstück bebaut, ziehen die Finanzämter zur Bestimmung des Einheitswertes entweder das Ertragsverfahren oder das Sachwertverfahren heran.

Dieser Wert wird im ersten Schritt mit einem einheitlichen Faktor, der Steuermesszahl, multipliziert. Der so ermittelte Steuermessbetrag wird anschließend mit dem sogenannten Hebesatz multipliziert. 

Die Formel, um die Grundsteuer B zu berechnen, lautet also:

Grundsteuer = Einheitswert (€) x Grundsteuermesszahl (‰) x Hebesatz (%)

Beispielrechnung für ein Einfamilienhaus in Berlin 

Die Steuermesszahl für ein Grundstück mit einem Einfamilienhaus mit dem Einheitswert 20.000 Euro in Berlin beträgt 2,6 ‰ und der Hebesatz 810 Prozent. Daraus ergibt sich eine jährliche Grundsteuer von: 

20.000 € x 2,6 ‰ x 810 % = 421,20 €

Die Grundsteuer wird vierteljährlich fällig und beträgt pro Quartal 105,30 Euro. 

Rechner, um die Grundsteuer zu berechnen, gibt es im Internet. 

Die Steuermesszahl wird von der Bundesregierung festgelegt. Sie sagt aus, welcher Anteil des Einheitswertes steuerpflichtig ist und gilt einheitlich für alle Bundesländer. Der Hebesatz wird von den Städten und Gemeinden individuell festgelegt und variiert zwischen 0 und 960 Prozent.

Grundsteuer-Reformgesetz (GrStRefG)

Die Einheitswerte für die Berechnung der Grundsteuer in den alten Bundesländern beruhen auf den Werten der Grundstücke aus dem Jahre 1964. Die Einheitswerte für die Berechnung in den neuen Bundesländern sind sogar älter und beruhen auf den Werten der Grundstücke aus dem Jahre 1935. 

Das führt dazu, dass für ein Grundstück mit einer alten Immobilie der selbe Wert ermittelt wird wie für ein Grundstück mit einer modernen Immobilie. Auf der einen Seite werden Modernisierungen nicht im Wert berücksichtigt. Auf der anderen Seite wirken sich Abnutzungserscheinungen nicht wertmindernd aus. 

Daher hat das Bundesverfassungsgericht die bisherige Ermittlung der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt. 2019 wurde daher eine Reform beschlossen. Da diese Reform zur Folge hat, dass sämtliche Grundstücke neu bewertet werden müssen, wird die neu berechnete Grundsteuer erstmals erst am 1. Januar 2025 fällig. 

Das Ziel der Reform

Ziel des Grundsteuer-Reformgesetzes ist es, im Einklang mit den Vorgaben des Bundesverfassungsgerichtes die Gesamtsumme der Grundsteuer zu erhalten. Gleichzeitig sollen die Bürger aber nicht mehr Grundsteuern zahlen müssen. 

Zudem sieht die Neuregelung vor, dass sich die Grundsteuer auch weiterhin am Wert einer Immobilie orientieren soll. Ihre Höhe wird auch künftig davon abhängen, ob sich ein Haus oder eine Wohnung in einem attraktiven Wohnviertel oder in einer weniger begehrten Lage befindet. Das Gleiche gilt für die Lage von Gewerbebetrieben. Gleichzeitig sollen Immobilien des sozialen Wohnungsbaus, kommunale sowie gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaften und Wohnungsgenossenschaften unter bestimmten Voraussetzungen durch einen Abschlag auf die Steuermesszahl bei der Grundsteuer begünstigt werden, damit Wohnen in Deutschland bezahlbar bleibt.

Was ändert sich 2025?

Grundsätzlich ändert sich an der Berechnung der Grundsteuer nicht viel. Auch ab 2025 wird sie immer noch mit dem Grundstückswert, der Grundsteuermesszahl und dem Hebesatz der Gemeinde ermittelt. Allerdings wird der Grundstückswert oder auch Grundbesitzwert anders ermittelt. Künftig liegt ihm der Bodenrichtwert sowie eine statistisch ermittelten Nettokaltmiete, die in regelmäßigen Abständen aktualisiert wird, zugrunde. So wird vermieden, dass vergleichbare Grundstücke unterschiedlich besteuert werden. Das Bundesministerium der Finanzen zeigt auf ihren Seiten ein Beispiel, bei dem die Grundsteuer eines Mehrfamilienhauses im Düsseldorfer Stadtteil Unterbilk zum Teil fast viermal so hoch ist wie bei einem vergleichbaren Objekt. Gleichzeitig soll die Grundsteuermesszahl mit der Reform von 0,35 Prozent auf 0,034 Prozent gesenkt werden und damit zusätzlich für einen Ausgleich sorgen. Um die Gesamtsumme der Grundsteuer zu erhalten, sind die Gemeinden darüber hinaus dazu angehalten, ihre Hebesätze entsprechend anzupassen. 

Einführung der Grundsteuer C

Bisher wurden bei der Grundsteuer zwei Grundstücksarten unterschieden. Mit der Reform 2025 kommt eine weitere Grundstücksart dazu:

  • Grundsteuer A (Grundstücke mit agrarischer Nutzung)
  • Grundsteuer B (Grundstücke mit baulicher Nutzung)
  • Grundsteuer C (baureife Grundstücke)

Grundsteuer A gilt für alle landwirtschaftlich oder forstwirtschaftlich genutzten Flächen, Grundsteuer B für alle sonstigen Grundstücke und Immobilien (Wohn- oder Gewerbeobjekte). Baureife, aber unbebaute Grundstücke werden ab 2025 mit der Grundsteuer C gekennzeichnet.

Hintergrund der neuen Grundstücksart ist es, Spekulationen mit Bauland zu verhindern

Grundstücke, die im Bebauungsplan als Bauland aufgeführt sind und deren sofortige Bebauung möglich wäre oder sogar schon begonnen hat, wurden bisher vermehrt aufgekauft, um sie nach einer Wertsteigerung gewinnbringend weiterzuverkaufen. Durch dieses Verhalten entstand insbesondere in Ballungsgebieten ein erheblicher Wohnungsmangel. 

Für baureife, unbebaute Grundstücke können mit der Grundsteuer C künftig höhere Hebesätze von den Gemeinden festgelegt werden, um Spekulationen mit Bauland zu verhindern. Die Fristen, die für den Baubeginn gelten, legen dann ebenfalls die Gemeinden fest.

Bundesmodell mit Öffnungsklausel

Grundsätzlich gilt ab Januar 2025 das neue Bundesmodell. Allerdings gibt es eine sogenannte Öffnungsklausel, die es den einzelnen Bundesländern ermöglicht, Sonderregelungen beim Berechnen der Grundsteuer zu schaffen. So möchte Bayern beispielsweise ein wertunabhängiges Modell einführen. Da letztendlich die Kommunen den Hebesatz nach eigenen Ermessen festlegen, bleibt es daher abzuwarten, wie sich die Reform tatsächlich auf die Höhe der zu zahlenden Grundsteuer auswirken wird.


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